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18 de Outubro de 2021

Se eu não posso abrir meu comércio, é justo pagar o mesmo valor de aluguel?

Cássio Furlan, Advogado
Publicado por Cássio Furlan
ano passado

Nos últimos dias temos nos deparado com as seguintes perguntas:

* Se eu estou impossibilitado de manter minhas atividades, é justo pagar o mesmo valor de aluguel?

* A lei prevê alguma hipótese de redução dos valores ou até mesmo de suspensão dos contratos durante períodos de calamidade como esse que estamos vivendo?

Diante da pandemia do coronavírus, estados e municípios brasileiros decretaram o fechamento das atividades comerciais, o regime de quarentena e o isolamento social. Por conta disso, muitos empresários questionam como ficará a situação deles com relação aos aluguéis dos prédios onde eles exercem as suas atividades.

Embora exista a força obrigatória dos contratos, é possível que eles sejam revistos em situações trágicas ou em circunstâncias imprevisíveis e que fogem do controle das partes contratantes.

Existe um longo debate jurídico que se trava com relação a esse assunto, mas eu vou apresentar duas soluções mais sensatas a serem tomadas.

I – ACORDO PARA REDUÇÃO DOS VALORES

Claro. A lei das locações prevê que a todo instante as partes podem reajustar o valor das mensalidades do aluguel. As partes têm total liberdade para reajustarem os valores e formas de pagamento da forma que for mais conveniente. Exemplos:

- redução do aluguel em 50% por 60 dias;

- redução de 30% dos valores até cessar o estado de calamidade pública;

- suspensão dos pagamentos por dois meses.

Por mais que haja a liberdade na forma da contratação, é sempre aconselhável fazer esses acordos por escrito para evitar atritos futuros.

II – SE NÃO HOUVER ACORDO, É POSSÍVEL A REVISÃO JUDICIAL?

Aí entra a principal polêmica. Mas como disse, vou trazer a posição mais sensata.

A lei do inquilinato não traz expressamente a hipótese de revisão de contratos em razão de eventos imprevisíveis, como uma pandemia e decretos do poder público determinando a suspensão de atividades econômicas. Além do mais, ela prevê um prazo de duração do contrato de pelo menos 3 anos para que a revisão seja possível apenas para reajuste de valores a preço de mercado.

Mas o Código Civil autoriza a revisão de contratos durante épocas de calamidade no seu art. 317. Esse dispositivo traz a chamada teoria da imprevisão. Ou seja, havendo algum acontecimento imprevisível, que gere consequências nefastas para uma das partes, é possível que o juiz faça o reajuste das cláusulas para manter o equilíbrio entre as partes, de modo que uma não saia mais prejudicada que a outra. Vou apresentar um exemplo prático para ilustrar:

  • Temos o Decreto Legislativo 6/2020, que declara situação de calamidade pública no país;
  • O Governo de São Paulo estende o período de quarentena;
  • O dono de academia não pôde trabalhar durante todo esse período;
  • O ramo das academias deve ser um dos últimos a retomarem as atividades normais;
  • Em consequência disso, o dono da academia acumula prejuízos gigantescos;
  • O valor mensal do aluguel era de R$ 8.000,00;
  • Esse conjunto de fatores imprevisíveis autorizam a redução do aluguel ou até mesmo a suspensão da sua cobrança durante certo período.

É importante salientar que, antes de partir para a revisão judicial, é preciso ter havido ao menos as tentativas para chegar numa solução consensual.

Espero ter ajudado. Um abraço!

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